Portabilidad financiera y Refinanciamiento de Crédito Hipotecario en Chile, Plazos, Regulación y Consideraciones Clave

Refinanciamiento de Crédito Hipotecario en Chile: Plazos, Regulación y Consideraciones Clave

Sección 1: Introducción al Refinanciamiento de Créditos Hipotecarios en Chile

1.1. Definición y Objetivos del Refinanciamiento

El refinanciamiento de un crédito hipotecario es una operación financiera que consiste en contratar un nuevo préstamo, ya sea con la misma entidad financiera que otorgó el crédito original o con una diferente, con el propósito de reemplazar la deuda hipotecaria vigente. Este nuevo préstamo establece un régimen de pago renovado, con condiciones de plazo y tasa de interés que, usualmente, se buscan sean más beneficiosas para el deudor.¹ Es fundamental comprender que el refinanciamiento, especialmente cuando se realiza con una nueva entidad, implica la constitución de un nuevo contrato crediticio y no una simple modificación del existente.

Los objetivos que persiguen los deudores al considerar un refinanciamiento son variados. Entre los más comunes se encuentran la mejora de la solvencia económica personal, la obtención de una tasa de interés más baja que la del crédito original, la reducción del monto del dividendo mensual para aliviar la carga financiera, la posibilidad de acortar el plazo total del crédito y, en algunos casos, la consolidación de diversas deudas en un solo préstamo con garantía hipotecaria.¹ La decisión de refinanciar, por lo tanto, se presenta como una herramienta estratégica para la gestión de las finanzas personales y el patrimonio inmobiliario.

1.2. Beneficios Potenciales del Refinanciamiento

El refinanciamiento de un crédito hipotecario puede ofrecer una serie de ventajas significativas para el deudor, siempre y cuando se ejecute de manera informada y en el momento oportuno. Entre los beneficios más destacados se encuentran:

• Dividendos mensuales más bajos: Una de las motivaciones principales es la reducción de la cuota mensual. Esto se logra generalmente al obtener una tasa de interés menor o al extender el plazo del crédito. Un dividendo más bajo puede optimizar el flujo de caja personal, liberando recursos para otros gastos o inversiones, o mejorar el margen de rentabilidad en caso de que la propiedad se encuentre arrendada.¹
• Pagar la deuda más pronto: Si se obtiene una tasa de interés considerablemente más baja, el deudor podría optar por mantener un dividendo similar al original, o incluso uno ligeramente más alto, pero reduciendo significativamente el plazo del crédito. Esto permite liquidar la deuda en menos tiempo y, consecuentemente, pagar menos intereses totales a lo largo de la vida del préstamo.¹
• Mantener o mejorar el historial crediticio: Al ajustar las condiciones del crédito a una capacidad de pago más cómoda, el refinanciamiento puede ayudar a mantener un buen comportamiento de pago, evitando morosidades que afecten negativamente el historial crediticio del deudor.¹
• Acceder a mejores condiciones por cambios favorables: Si la situación financiera personal del deudor ha mejorado desde la contratación del crédito original (por ejemplo, un aumento de ingresos o la liquidación de otras deudas) o si su historial crediticio ha experimentado una mejora, es probable que pueda acceder a condiciones de refinanciamiento más ventajosas, como tasas de interés más competitivas.²
• Aprovechar coyunturas de mercado: Las fluctuaciones en las tasas de interés del mercado son un factor determinante. Si las tasas de interés han disminuido de forma generalizada desde que se contrató el crédito hipotecario inicial, el refinanciamiento se presenta como una oportunidad para capturar esas condiciones más favorables.²

Es importante recalcar que estos beneficios son potenciales y su materialización dependerá de un análisis exhaustivo de las condiciones particulares de cada deudor, del crédito original y de las ofertas de refinanciamiento disponibles en el mercado.

1.3. Costos y Desventajas Asociadas al Refinanciamiento

A pesar de los atractivos beneficios, el proceso de refinanciamiento de un crédito hipotecario conlleva una serie de costos y posibles desventajas que deben ser cuidadosamente ponderados antes de tomar una decisión. Ignorar estos factores podría llevar a una situación en la que los ahorros esperados no se materialicen o, incluso, que la nueva operación resulte más onerosa a largo plazo.

Entre los costos directos más comunes se encuentran:

• Comisiones y gastos notariales: La formalización de un nuevo crédito hipotecario implica costos administrativos y legales, como comisiones de apertura (si las hubiere) y los honorarios notariales por la tramitación de la nueva escritura pública.²
• Nueva tasación de la propiedad: La entidad financiera que otorga el refinanciamiento requerirá una nueva tasación del inmueble para determinar su valor actual y, en base a ello, el monto máximo a financiar. Este trámite tiene un costo que asume el solicitante.²
• Estudio de títulos: Al igual que en el crédito original, se debe realizar un nuevo estudio de los títulos de dominio de la propiedad para asegurar su validez legal, lo cual también genera un costo.²
• Posibles penalizaciones por prepago del crédito original: Algunos contratos de crédito hipotecario incluyen cláusulas que establecen comisiones o penalizaciones si la deuda se paga de forma anticipada, como ocurre en un refinanciamiento. Es crucial revisar el contrato original para conocer estos eventuales costos.²
• Impuestos: Podrían aplicar impuestos como el de Timbres y Estampillas, aunque existen ciertas exenciones, por ejemplo, para viviendas DFL2 o bajo condiciones específicas de la ley.⁸

En cuanto a las desventajas, se debe considerar:

• Aumento del costo final del financiamiento: Si el objetivo principal es reducir la cuota mensual y para ello se extiende significativamente el plazo del nuevo crédito, es probable que el costo total del financiamiento (la suma de todos los intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo) termine siendo mayor, a pesar de una tasa de interés más baja.¹
• Tiempo y esfuerzo del proceso: Aunque la Ley de Portabilidad Financiera ha buscado agilizar estos trámites, el proceso de refinanciamiento aún requiere tiempo para la recopilación de documentos, evaluación por parte de la entidad financiera y formalización.²

La decisión de refinanciar, por tanto, no debe tomarse a la ligera. Es un balance entre los beneficios esperados, como una menor tasa de interés, una cuota más baja o un plazo reducido, y los costos de transacción inherentes al proceso. Para que el refinanciamiento sea verdaderamente ventajoso, el ahorro generado por las nuevas condiciones debe superar con creces los gastos incurridos. Por ejemplo, si los costos asociados a comisiones, tasación y estudio de títulos son muy elevados, podrían anular el beneficio de una tasa de interés solo ligeramente inferior.²

Además, el refinanciamiento no debe verse únicamente como una forma de cambiar la tasa de interés. Puede ser una herramienta estratégica para una reestructuración más profunda de las finanzas personales.¹ Por ejemplo, puede permitir consolidar múltiples deudas en una sola con mejores condiciones, o adaptar los pagos mensuales a una nueva realidad de ingresos, ya sea por un aumento o una disminución de estos.

Sección 2: Marco Regulatorio General y la Ley de Portabilidad Financiera

El mercado de créditos hipotecarios en Chile, incluyendo sus procesos de refinanciamiento, opera dentro de un marco regulatorio diseñado para proteger a los consumidores, fomentar la transparencia y asegurar la estabilidad del sistema financiero. Dos instituciones clave en este ámbito son la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC), complementadas por legislación específica como la Ley de Portabilidad Financiera.

2.1. Rol de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF)

La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) es el organismo público, técnico y fiscalizador encargado de la supervisión de una parte importante del mercado financiero chileno, incluyendo bancos, compañías de seguros, administradoras de fondos, entre otras entidades.¹⁰ Su misión principal es velar por el correcto funcionamiento, desarrollo y estabilidad del mercado financiero, facilitando la participación de los agentes de mercado y promoviendo el cuidado de la fe pública.

En el contexto de los créditos hipotecarios y su refinanciamiento, la CMF desempeña un rol crucial en:

• Regulación y Supervisión: Establece normativas que las entidades financieras deben cumplir en cuanto a la oferta de productos crediticios, la información que deben proveer a los clientes, la gestión de riesgos y la transparencia de sus operaciones.¹¹
• Protección al Consumidor Financiero: Busca asegurar que los consumidores reciban información clara, veraz y oportuna para tomar decisiones financieras informadas. Para ello, la CMF pone a disposición del público herramientas como simuladores de crédito que permiten comparar distintas ofertas.⁵
• Transparencia: Exige a las entidades la entrega de información estandarizada, como las Hojas Resumen en las cotizaciones de créditos hipotecarios, para facilitar la comprensión y comparación de las condiciones ofrecidas.¹¹

La CMF, por lo tanto, actúa como un garante de las "reglas del juego" en el mercado, buscando un equilibrio entre el desarrollo del sector financiero y la protección de los derechos de los usuarios.

2.2. Rol del Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC)

El Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) es la entidad pública responsable de proteger y promover los derechos de los consumidores en Chile. En el ámbito financiero, el SERNAC juega un papel fundamental al:

• Informar y Educar: Proporciona información y herramientas educativas para que los consumidores comprendan mejor los productos y servicios financieros, sus derechos y deberes. Un ejemplo es el portal TenlaClara.cl, que ofrece calculadoras de presupuesto y deudas.³
• Mediar y Fiscalizar: Actúa como mediador en conflictos entre consumidores y empresas financieras y fiscaliza el cumplimiento de la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores.
• Defender los Derechos del Consumidor: Interviene en casos de cláusulas abusivas, publicidad engañosa o incumplimientos contractuales por parte de las entidades financieras. También orienta sobre los derechos en procesos de cobranza y renegociación de deudas.³

El SERNAC se constituye así en un aliado importante para el consumidor que enfrenta dificultades o busca entender mejor sus opciones y derechos al momento de considerar un refinanciamiento.

2.3. Ley de Portabilidad Financiera (Ley N° 21.236)

La Ley de Portabilidad Financiera, que entró en vigencia el 8 de septiembre de 2020 ⁶, representa un cambio significativo en la forma en que los consumidores pueden gestionar sus productos financieros, incluyendo los créditos hipotecarios. Su objetivo principal es facilitar el cambio de productos financieros de una entidad proveedora a otra, buscando disminuir los costos y tiempos asociados a estos trámites y, con ello, aumentar la competencia en el mercado.⁶

Los aspectos más relevantes de esta ley para el refinanciamiento hipotecario son:

• Productos Portables: La ley aplica a una amplia gama de productos, incluyendo cuentas corrientes, tarjetas de crédito, créditos de consumo y, crucialmente, créditos hipotecarios.¹⁷
• Proceso Simplificado y Estandarizado: Introduce un procedimiento más ágil y con reglas claras. Destaca la figura de la "subrogación especial de créditos", que en muchos casos permite que la nueva entidad financiera asuma la garantía hipotecaria existente sin necesidad de alzarla y constituir una nueva. Esto puede reducir significativamente los costos y tiempos notariales y de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).¹⁸
• Derecho a Información Clara y Comparable: Los consumidores tienen derecho a solicitar a su entidad actual un "Certificado de Liquidación" que detalle las condiciones para prepagar el crédito. Asimismo, la nueva entidad debe entregar una "Oferta de Portabilidad" en un formato estandarizado, con una vigencia mínima de 7 días hábiles bancarios, lo que permite al cliente comparar de manera efectiva las condiciones ofrecidas.¹¹

La Ley de Portabilidad Financiera ha tenido un impacto transformador en el mercado. Antes de su implementación, refinanciar un crédito hipotecario con otra entidad podía ser un proceso largo y costoso, con desembolsos que podían superar los $560.000. Con la portabilidad, se estima que estos costos pueden disminuir en más de un 50%, y los plazos promedio del trámite se han reducido considerablemente, pasando de unos 75 días a aproximadamente 45 días.¹⁸ Esta ley empodera al consumidor, incentivando a las entidades financieras a ser más competitivas en sus ofertas.

Este conjunto de regulaciones e instituciones –la CMF, el SERNAC y la Ley de Portabilidad Financiera– conforman un ecosistema que busca proteger al consumidor y fomentar la competencia. La estandarización de la información, como las hojas de simulación y las ofertas de portabilidad, es un pilar fundamental para que los usuarios puedan tomar decisiones financieras complejas, como el refinanciamiento de un crédito hipotecario, de una manera más informada y segura.¹¹

Un aspecto clave derivado de la Ley de Portabilidad es que se aplica a "productos o servicios financieros que el cliente mantenga vigentes".¹⁹ Esto sugiere que el crédito hipotecario que se desea refinanciar debe estar plenamente constituido y activo. Sin embargo, la ley en sí misma no parece establecer un período de "maduración" o una antigüedad mínima que deba tener el crédito original para ser objeto de portabilidad. El enfoque de la ley está en el proceso de cambio de un producto existente, no en imponer barreras temporales a su portabilidad.

Sección 3: Análisis del Plazo Mínimo para Refinanciar un Crédito Hipotecario

La pregunta central del usuario se refiere al plazo mínimo que debe haber transcurrido en un crédito hipotecario existente para poder solicitar su refinanciamiento. Este análisis se enfoca en determinar si existe tal plazo desde una perspectiva legal, regulatoria y de prácticas del mercado.

3.1. ¿Existe un Plazo Mínimo Legal o Normativo en Chile?

Una revisión exhaustiva de la información disponible, incluyendo normativas de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y la Ley de Portabilidad Financiera, no revela la existencia de una disposición legal o regulatoria específica que imponga un plazo mínimo universal –como una cantidad determinada de meses transcurridos o un número específico de dividendos pagados– para que un crédito hipotecario pueda ser refinanciado o portado en Chile.¹¹

La Ley N° 21.236 de Portabilidad Financiera ¹⁷ y su reglamento se centran en regular el proceso mediante el cual un cliente puede trasladar productos financieros vigentes de un proveedor a otro. El énfasis está en la existencia y validez del producto original, no en su antigüedad. Si el legislador o el regulador hubiesen considerado necesario establecer un período de "carencia" o "maduración" antes de permitir el refinanciamiento, es altamente probable que esto se hubiera explicitado en la normativa. La ausencia de tal mención es un fuerte indicio de que no existe un impedimento legal de este tipo. La CMF, en su rol de supervisión de mutuos hipotecarios endosables, tampoco establece un mínimo de tiempo para refinanciar uno existente.¹² Intentos por verificar esta información directamente en los textos legales y en el portal de la CMF no arrojaron evidencia de un plazo mínimo formal.²¹

3.2. Políticas y Prácticas Comunes de las Entidades Financieras

En la práctica, las entidades financieras en Chile evalúan las solicitudes de refinanciamiento o portabilidad de créditos hipotecarios caso a caso. Los factores determinantes suelen ser el historial de pago del solicitante, su capacidad de pago actual para asumir las nuevas condiciones, y que el crédito original se encuentre al día en sus pagos.¹

Si bien algunas instituciones pueden haber establecido condiciones temporales para acceder a programas específicos de apoyo o renegociación (por ejemplo, durante contingencias como la pandemia, Scotiabank requirió el pago de al menos un dividendo para un plan de apoyo particular ²⁸), estas no constituyen una regla general aplicable al refinanciamiento estándar o a la portabilidad financiera.

Banco de Chile, por ejemplo, diferencia los requisitos documentales según si la hipoteca original tiene más o menos de 10 años, ofreciendo una tramitación simplificada para las más recientes. Sin embargo, esto es una facilidad administrativa y no un plazo mínimo para poder refinanciar.²⁹ Por su parte, BCI menciona entre sus requisitos generales para un crédito hipotecario el ser cliente de alguna institución financiera por al menos 6 meses, lo cual es un criterio de evaluación para un nuevo crédito con BCI, y no una condición de antigüedad del crédito hipotecario existente que se desea refinanciar.²⁶ BiceHipotecaria ofrece un "Crédito Refinanciamiento" a quienes "ya tienen un crédito hipotecario", sin especificar una antigüedad mínima para el crédito original.³⁰

En general, los bancos están más interesados en la calidad crediticia del deudor y la viabilidad económica de la nueva operación que en imponer una antigüedad arbitraria al crédito original, especialmente en el contexto actual de la Ley de Portabilidad Financiera, que fomenta la competencia y la movilidad de los clientes.

3.3. El Concepto de "Crédito Vigente"

Para que un crédito hipotecario sea susceptible de refinanciamiento o portabilidad, es un requisito fundamental que dicho crédito se encuentre "vigente".¹⁹ Un crédito se considera vigente cuando ha sido completamente cursado y perfeccionado legalmente. Esto implica que:

• Los fondos del crédito original han sido desembolsados al vendedor o al deudor (según corresponda).
• La escritura de compraventa y mutuo hipotecario ha sido debidamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) correspondiente.
• El deudor tiene una obligación formal y exigible de pago de los dividendos.

Un crédito que ha sido "recién firmado" pero cuya escritura aún no está inscrita en el CBR, o cuyos fondos no han sido completamente desembolsados, podría no ser considerado "vigente" para efectos de una portabilidad a una nueva entidad financiera. Esto se debe a que la deuda con el acreedor original aún no está plenamente constituida y registrada.¹² Por lo tanto, el "plazo mínimo" para refinanciar podría estar implícitamente determinado por el tiempo que toma completar todos estos trámites administrativos y legales del crédito original, más que por un número predefinido de cuotas pagadas. Una vez que el crédito está legalmente perfeccionado y el deudor tiene una obligación de pago clara, se considera vigente y, por ende, teóricamente portable o refinanciable.

3.4. Consideraciones sobre la Antigüedad del Crédito: ¿Cuándo es Conveniente?

Aunque sea posible refinanciar un crédito hipotecario relativamente pronto después de su contratación, la conveniencia de hacerlo es una cuestión diferente que requiere un análisis financiero detallado.

• Refinanciar muy temprano: Durante los primeros años de la mayoría de los créditos hipotecarios, una proporción significativa de cada dividendo se destina al pago de intereses, y solo una pequeña parte amortiza el capital adeudado.⁷ Refinanciar en esta etapa temprana podría significar que se ha avanzado poco en la reducción del saldo de la deuda. No obstante, si las tasas de interés del mercado experimentan una caída sustancial poco después de haber tomado el crédito, el refinanciamiento podría ser beneficioso incluso considerando este factor. Hay análisis que muestran casos donde refinanciar después de solo un año ha resultado conveniente bajo ciertas condiciones de mercado.³⁵ Algunas fuentes mencionan recomendaciones (aunque no formalmente emitidas por SERNAC en los documentos revisados) de considerar el refinanciamiento para créditos con 1 o 2 años de antigüedad si las condiciones son favorables.³⁶
• Refinanciar créditos más antiguos: Si al crédito original le queda poco tiempo para su vencimiento, el refinanciamiento podría ser menos atractivo, especialmente si implica extender nuevamente el plazo de pago, lo que podría llevar a pagar más intereses en total. La excepción sería si el objetivo principal es una reducción drástica de la cuota mensual, asumiendo el posible costo mayor a largo plazo.⁷

La decisión óptima sobre cuándo refinanciar no es universal y depende de una compleja interacción de factores: la magnitud de la baja en las tasas de interés ofrecidas, los costos asociados al proceso de refinanciamiento (incluyendo posibles penalizaciones por prepago), y los objetivos financieros personales del deudor (reducir cuota, acortar plazo, etc.).⁴ Refinanciar un crédito de pocos meses es factible, pero los costos deben ser cuidadosamente contrastados con los beneficios esperados. Menciones de plazos como "6 a 12 meses" ³⁸ suelen ser recomendaciones basadas en análisis de costo-beneficio o prácticas para evaluar la estabilidad del deudor, más que impedimentos formales.

3.5. Especificidad:

La normativa que rige los créditos hipotecarios, su refinanciamiento y la portabilidad financiera en Chile es de carácter nacional.

Los requisitos, condiciones y plazos serán los establecidos por las entidades financieras individuales, siempre dentro del marco regulatorio nacional dispuesto por la CMF y la Ley de Portabilidad Financiera. 

En resumen, no existe un plazo mínimo legal o un número de dividendos pagados estipulado por ley o por la CMF para poder refinanciar un crédito hipotecario en Chile. La Ley de Portabilidad Financiera permite cambiar de proveedor un producto financiero que se encuentre vigente. Por lo tanto, el "plazo mínimo" de facto es el tiempo necesario para que el crédito original esté completamente desembolsado e inscrito. Una vez que esto ocurre, teóricamente se podría iniciar un proceso de portabilidad o refinanciamiento, sujeto a la evaluación de la nueva entidad financiera. No obstante, aunque sea posible refinanciar muy temprano, no siempre es conveniente debido a los costos de cierre del nuevo crédito y la estructura de amortización del crédito original, donde los primeros pagos son mayoritariamente intereses.⁷

Sección 4: Factores Adicionales Relevantes Antes de Decidir Refinanciar

Más allá de la posibilidad temporal de refinanciar, existen múltiples factores que el deudor debe analizar cuidadosamente para determinar si esta operación es verdaderamente beneficiosa.

4.1. Evaluación de la Situación Financiera Personal

La propia condición financiera del solicitante es un pilar en la decisión de refinanciar:

• Cambios en los ingresos: Un aumento salarial o la consolidación de una fuente de ingresos estable puede mejorar la capacidad de pago y hacer al deudor elegible para mejores condiciones crediticias.² Por el contrario, una disminución de ingresos podría hacer necesario un refinanciamiento para reducir la cuota, aunque esto podría implicar extender el plazo.
• Mejora en el historial crediticio: Si desde la obtención del crédito original el deudor ha mantenido un comportamiento de pago impecable y ha mejorado su puntuación de crédito, es probable que pueda acceder a tasas de interés más bajas en un refinanciamiento.²
• Capacidad de pago actual: Es fundamental evaluar si se puede asumir cómodamente el nuevo dividendo propuesto, o si se busca activamente una reducción o un acortamiento del plazo, y cómo esto se alinea con el presupuesto personal o familiar.¹

4.2. Comparación Rigurosa de Tasas y Condiciones

La tasa de interés es un componente crucial, pero no el único a considerar:

• Carga Anual Equivalente (CAE) y Costo Total del Crédito (CTC): Estos indicadores son fundamentales para una comparación efectiva. La CAE incluye no solo la tasa de interés, sino también todos los gastos y seguros asociados al crédito, expresados como un porcentaje anual. El CTC representa el monto total que se terminará pagando por el crédito al final del plazo.⁵ Es imprescindible comparar estos valores entre distintas ofertas.
• Uso de simuladores: Tanto la CMF como la mayoría de las entidades financieras ofrecen simuladores en línea que permiten estimar las condiciones de un nuevo crédito hipotecario, facilitando la comparación inicial.⁵
• Solicitud de ofertas formales: Para una decisión final, se deben solicitar ofertas de portabilidad (o de refinanciamiento interno) a varias instituciones. La Ley de Portabilidad Financiera asegura que estas ofertas sean estandarizadas y tengan una vigencia mínima, permitiendo una comparación adecuada.¹⁸

4.3. Costos Operativos Detallados del Refinanciamiento

El refinanciamiento implica una serie de gastos que deben ser cuantificados para evaluar su impacto:

• Tasación de la propiedad: Costo de la nueva valorización del inmueble.
• Estudio de títulos: Costo del análisis legal de los antecedentes de la propiedad.
• Gastos notariales: Honorarios por la nueva escritura de mutuo.
• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR): Costos por inscribir la nueva hipoteca y las modificaciones pertinentes.
• Impuesto de Timbres y Estampillas: Puede aplicar según el tipo de vivienda y la legislación vigente, aunque existen exenciones.⁸
• Comisión por prepago del crédito original: Si el contrato del crédito actual contempla este costo.

La Ley de Portabilidad Financiera ha tendido a reducir algunos de estos costos, especialmente los relacionados con la constitución de nuevas garantías si se aplica la subrogación especial, pero no los elimina por completo.¹⁸

A continuación, se presenta una tabla con los costos comunes asociados al refinanciamiento de un crédito hipotecario en Chile, que sirve como guía general:

Nota: Estos rangos son aproximados y pueden variar significativamente según la entidad financiera, el valor de la propiedad, el monto del crédito y las condiciones específicas del mercado. Se recomienda siempre solicitar una cotización detallada.

Estos costos operativos son cruciales para calcular el "punto de equilibrio": el tiempo que tomará recuperar estos desembolsos iniciales gracias a los ahorros generados por el nuevo dividendo mensual.⁷ Si este período es demasiado largo o excede el tiempo que se planea conservar la propiedad, el refinanciamiento podría no ser financieramente atractivo.

4.4. Verificación de Penalizaciones por Prepago

Es indispensable revisar minuciosamente el contrato del crédito hipotecario original para identificar si existen cláusulas que establezcan penalizaciones o comisiones por prepago total o parcial de la deuda.² La normativa chilena regula estos costos. Por ejemplo, para créditos superiores a UF 5.000 otorgados después de junio de 2004, las condiciones de prepago pueden ser libremente convenidas entre acreedor y deudor. Para montos menores, o si el prepago es inferior al 10% del saldo de la obligación, generalmente se requiere el consentimiento del acreedor, y las comisiones suelen estar limitadas a un cierto número de meses de intereses.¹² Una penalización por prepago elevada puede anular los beneficios de una tasa de interés más baja en el nuevo crédito.

La interacción de estos factores es compleja. Si bien una tasa de interés más baja es el principal atractivo, los costos asociados y las posibles penalizaciones por prepago pueden neutralizar estos beneficios, especialmente si el ahorro mensual proyectado es pequeño o si el deudor no planea mantener la propiedad (y por ende el nuevo crédito) por un período suficientemente largo para amortizar dichos costos. La Ley de Portabilidad Financiera, al estandarizar la información y facilitar la comparación ¹⁸, juega un rol importante al reducir la asimetría de información. Esto permite al consumidor tomar una decisión más racional y fundamentada, considerando todos estos elementos, en lugar de basarse únicamente en la publicidad de una tasa de interés aparentemente baja.

Sección 5: Proceso General de Refinanciamiento (o Portabilidad) en Chile

El proceso para refinanciar un crédito hipotecario, especialmente cuando implica un cambio de entidad financiera (portabilidad), ha sido estructurado y simplificado por la Ley de Portabilidad Financiera. Comprender sus etapas y la documentación requerida es esencial para el solicitante.

5.1. Pasos Típicos del Proceso

El procedimiento general, enmarcado en la Ley de Portabilidad Financiera, sigue una secuencia lógica:

1. Solicitud de Portabilidad: El cliente interesado presenta una "Solicitud de Portabilidad" a la nueva entidad financiera (nuevo proveedor) con la que desea refinanciar su crédito hipotecario. Esta solicitud puede ser física o digital.¹⁷
2. Obtención del Certificado de Liquidación: El nuevo proveedor, con el consentimiento del cliente, solicita al proveedor inicial (la entidad con la que se tiene el crédito actual) un "Certificado de Liquidación". Alternativamente, el cliente puede obtenerlo directamente y presentarlo. Este documento detalla el monto adeudado y las condiciones para el prepago del crédito vigente.¹⁶ Las entidades tienen un plazo de 5 días hábiles para emitir este certificado.¹⁹
3. Evaluación Crediticia: El nuevo proveedor realiza una evaluación de riesgo y capacidad de pago del solicitante, similar a la que se efectuó para el crédito original.¹
4. Emisión de la Oferta de Portabilidad: Si la evaluación es favorable, el nuevo proveedor emite una "Oferta de Portabilidad". Este documento estandarizado detalla las condiciones del nuevo crédito (tasa, plazo, CAE, CTC, etc.) y debe tener una vigencia mínima de 7 días hábiles bancarios, para que el cliente pueda analizarla y compararla.¹¹
5. Aceptación de la Oferta: Si el cliente está de acuerdo con las condiciones, acepta formalmente la oferta dentro de su período de vigencia.
6. Contratación y Mandato de Término: Se procede a la firma de los contratos del nuevo crédito hipotecario con el nuevo proveedor. Simultáneamente, el cliente otorga un "Mandato de Término" que faculta al nuevo proveedor para actuar en su nombre ante el proveedor inicial.¹⁷
7. Liquidación y Subrogación: El nuevo proveedor utiliza los fondos del nuevo crédito para pagar la deuda existente con el proveedor inicial. Además, gestiona el cierre de los productos antiguos y, si aplica la subrogación especial de la garantía, se encarga de los trámites para que la hipoteca existente pase a garantizar el nuevo crédito, evitando la necesidad de alzar la hipoteca original y constituir una nueva.¹⁸

La Ley de Portabilidad Financiera ha sido clave en la introducción de plazos y procedimientos estandarizados, como el plazo de 5 días hábiles para la emisión del certificado de liquidación y la vigencia mínima de 7 días hábiles para la oferta de portabilidad.¹¹ Estas medidas buscan hacer el proceso más predecible, transparente y rápido para el consumidor, reduciendo los tiempos que anteriormente podían ser discrecionales y más extensos. Se estima que el proceso completo de portabilidad hipotecaria se ha reducido de un promedio de 75 días a unos 45 días.²⁰

Un aspecto relevante es el rol activo que asume el nuevo proveedor en la gestión del cierre del crédito anterior. A través del mandato otorgado por el cliente, la nueva entidad se encarga de realizar los pagos y las comunicaciones necesarias con el proveedor inicial, liberando al cliente de una parte significativa de esta carga administrativa.¹⁷

5.2. Documentación Comúnmente Requerida

Para evaluar una solicitud de refinanciamiento o portabilidad hipotecaria, las entidades financieras suelen requerir una documentación similar a la solicitada para un crédito hipotecario original. Esto es lógico, ya que se está constituyendo una nueva obligación crediticia.¹ La documentación básica incluye:

• Identificación: Cédula de identidad vigente del solicitante (y cónyuge o codeudor, si aplica).²⁴
• Acreditación de Ingresos:
  • Para trabajadores dependientes: Últimas liquidaciones de sueldo (generalmente 3 o 6), contrato de trabajo, certificado de antigüedad laboral.²⁴
  • Para trabajadores independientes: Declaraciones anuales de impuesto a la renta (últimos 2 años), boletas de honorarios (últimos 6-12 meses), carpeta tributaria para fines crediticios.²⁴
• Acreditación de Patrimonio y Deudas: Documentación que acredite otros bienes (si los hay) y deudas vigentes.
• Antecedentes Previsionales: Certificado de cotizaciones de AFP de los últimos 12 o 24 meses.²⁴
• Antecedentes de la Propiedad (para la nueva tasación y estudio de títulos): Copia de la escritura de compraventa, certificado de dominio vigente, certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones (generalmente con antigüedad no mayor a 30 o 60 días).⁴⁰
• Tasación de la Vivienda: Aunque la gestiona el banco, el costo es del cliente.¹
• Certificado de Liquidación de Deuda: Emitido por la entidad acreedora del crédito hipotecario actual, necesario para el proceso de portabilidad.¹⁶

Es importante verificar con cada entidad financiera la lista específica de documentos requeridos, ya que puede haber variaciones.

Sección 6: Conclusiones y Recomendaciones Clave

Este análisis sobre el refinanciamiento de créditos hipotecarios en Chile en general, permite extraer conclusiones importantes y ofrecer recomendaciones prácticas para quienes consideran esta opción financiera.

6.1. Respuesta Directa a la Consulta del Usuario

En relación a el plazo mínimo desde el cual se puede ejecutar un refinanciamiento de crédito hipotecario, se concluye lo siguiente:

• No existe un plazo mínimo legal o un número específico de dividendos pagados que deba haber transcurrido en un crédito hipotecario para poder solicitar su refinanciamiento. Esta condición aplica para todo el territorio nacional.
• El requisito fundamental para que un crédito hipotecario sea elegible para refinanciamiento o portabilidad es que se encuentre "vigente". Esto significa que el crédito original debe estar completamente cursado: los fondos deben haber sido desembolsados, la escritura de mutuo e hipoteca debe estar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, y la obligación de pago del deudor debe estar formalmente constituida.
• La Ley de Portabilidad Financiera (Ley N° 21.236) permite y facilita el cambio de un crédito hipotecario vigente a otra entidad financiera (o la renegociación con la misma entidad bajo este marco) sin imponer una antigüedad mínima al crédito original. El espíritu de la ley es fomentar la competencia y la movilidad de los clientes.
• Las entidades financieras evaluarán cada solicitud de refinanciamiento basándose en el perfil de riesgo del cliente, su comportamiento de pago histórico, su capacidad de endeudamiento actual y las condiciones generales del mercado. No suelen imponer un "tiempo de espera" arbitrario si el crédito está correctamente constituido y el cliente cumple con los requisitos de evaluación.

6.2. Recomendaciones Prácticas para el Usuario:

Para un usuario que esté considerando refinanciar su crédito hipotecario, se recomiendan los siguientes pasos y consideraciones:

1. Verificar el Estado del Crédito Actual: Antes de iniciar cualquier trámite, es crucial asegurarse de que el crédito hipotecario original esté completamente cursado, con la escritura debidamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces y los fondos desembolsados. Esto confirma su condición de "vigente".
2. Evaluar la Conveniencia Financiera: La posibilidad de refinanciar no implica automáticamente que sea la mejor decisión. Es indispensable realizar un análisis financiero exhaustivo, considerando:
   • Comparación de Tasas: No solo la tasa de interés nominal, sino fundamentalmente la Carga Anual Equivalente (CAE) y el Costo Total del Crédito (CTC) de las nuevas ofertas versus las condiciones del crédito actual.⁵
   • Costos Totales del Refinanciamiento: Sumar todos los gastos operacionales (tasación, estudio de títulos, notariales, inscripción en CBR), posibles impuestos y, muy importante, cualquier penalización por prepago del crédito actual.²
   • Horizonte de Permanencia: Considerar cuánto tiempo más planea vivir en la propiedad. Si es un período corto, los costos iniciales del refinanciamiento podrían no alcanzar a ser compensados por los ahorros en los dividendos.⁷
   • Impacto en el Plazo y Costo Total: Analizar si el refinanciamiento acortará o alargará el plazo total de la deuda y cómo esto afecta el monto total de intereses que se pagarán a lo largo de la vida del nuevo crédito.
3. Solicitar Simulaciones y Ofertas de Portabilidad: Contactar a diversas instituciones financieras, incluyendo el banco actual, para obtener simulaciones y, posteriormente, "Ofertas de Portabilidad" formales. Esto permitirá una comparación objetiva y basada en información estandarizada.
4. Revisar el Contrato Actual: Identificar detalladamente las condiciones de prepago estipuladas en el contrato del crédito hipotecario vigente para conocer los costos asociados a su liquidación anticipada.
5. Utilizar Herramientas de Apoyo: Consultar los simuladores de crédito hipotecario disponibles en el sitio web de la CMF y revisar las guías informativas y recomendaciones del SERNAC.

La combinación de la Ley de Portabilidad Financiera y la ausencia de un plazo mínimo legal para el refinanciamiento otorgan al consumidor una considerable flexibilidad para buscar y obtener mejores condiciones para su crédito hipotecario en cualquier momento, siempre que el crédito esté vigente y la operación sea financieramente sensata para su situación particular. No obstante, esta flexibilidad debe ir acompañada de una decisión informada. Más allá de la posibilidad de refinanciar, la conveniencia es el factor crítico, lo que exige un análisis detallado de costos, beneficios y objetivos personales.²

Finalmente, es importante recordar que el mercado financiero es dinámico. Las tasas de interés y las ofertas de las entidades financieras pueden variar con el tiempo.⁵ Por ello, la posibilidad de refinanciar sin estar atado a plazos mínimos restrictivos es valiosa, permitiendo al deudor aprovechar coyunturas favorables cuando estas se presenten.

Se citan las fuentes consultadas: 

• SERNAC - ¿Cómo superar el "Abismo de la Deuda"? - SERNAC: Noticias
• Banco Bci - Hasta 90% de financiamiento en tu crédito hipotecario
• Banco Falabella - Crédito Hipotecario: Solicítalo Aquí
• Participación Ciudadana - 1 APRUEBA NUEVO REGLAMENTO SOBRE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y DEJA SIN EFECTO EL DECRETO N° 42, DE 20
• Coopeuch - Solicitar Crédito Hipotecario para la Vivienda
• AMH Chile - Todo sobre el financiamiento del crédito hipotecario
• Inmobiliaria Nueva Urbe - ¿Cuándo conviene refinanciar un crédito hipotecario?
• Consorcio - Créditos hipotecarios en Chile: Todo lo que necesitas saber en un escenario de tasas más bajas
• BiceHipotecaria - Crédito refinanciamiento
• Banco Santander - Documentos necesarios para contratar tu crédito hipotecario
• CMF Educa - Mutuos Hipotecarios Endosables
• ComparaOnline - Crédito Hipotecario Recursos Propios Banco Estado
• CMF Educa - Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables
• assets.bancochile.cl - assets.bancochile.cl
• Scotiabank - Portabilidad Financiera
• Scotiabank - Apoyo Financiero
• CMF - NCG N°136
• SERNAC - SERNAC explica el paso a paso de la portabilidad financiera
• Asobancaria - a | Portabilidad financiera
• Inmobiliaria Aconcagua - ¿En qué consiste el refinanciamiento hipotecario?
• TOCTOC - Tasas históricamente bajas ¿Es este el mejor momento para invertir, repactar o tomar un crédito hipotecario? - Blog Inmobiliario
• Credimejora - ¿Cuándo debo refinanciar mi hipoteca?
• Banco Bci - Simular Crédito Hipotecario - Preaprobación online
• CMF Educa - Ley de Portabilidad Financiera
• Ministerio de Vivienda y Urbanismo - Portabilidad Financiera
• CMF Chile - Inicio - CMF Chile - Comisión para el Mercado Financiero Chile ...
• Jet Direct Mortgage - ¿Con qué frecuencia puede refinanciar su casa?
• State Farm® - Lo que debes considerar antes de refinanciar tu vivienda
• Portal Inmobiliario - Portabilidad financiera y creditos hipotecarios en Mercado Libre Chile
• PNC - Cuándo refinanciar su hipoteca | Perspectivas de PNC
• Jet Direct Mortgage - 7 razones convincentes para refinanciar su hipoteca
• Consultora Estrategia - ¿AÚN CONVIENE REFINANCIAR TU CRÉDITO HIPOTECARIO?
• SERNAC - ¿Cómo superar el "Abismo de la Deuda"? - SERNAC: Noticias
• CMF - Informe Anual 2020
• UNIVERSIDAD DE CHILE - PORTABILIDAD FINANCIERA LEY N.° 21236 FINANCIAL PORTABILITY LAW No. 21.236
• BCN - Ley Chile - Decreto 29 03-JUL-2020 MINISTERIO DE ...
• BCN - Ley Chile - Resolución 2807 26-NOV-2020 MINISTERIO DE ...
• BCN - Decreto 43 APRUEBA REGLAMENTO SOBRE INFORMACIÓN AL CONSUMIDOR DE CRÉDITOS DE CONSUMO
• UNIVERSIDAD DE CHILE - UNIVERSIDAD DE CHILE FACULTAD DE CIENCIAS FÍSICAS Y MATEMÁTICAS DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA INDUSTRIAL
• Banco Santander - Preguntas Frecuentes y Glosario